金牛策略

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2020年中国房地产行业发展现状、行业竞争格局及行业发展前景分析[图]

2020年05月24日 14:11:51字号:T|T

金牛策略    一、前四个月TOP100企业拿地面积大幅下滑

    智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告金牛策略》数据显示:2020年1-4月,拿地面积Top100房企拿地总面积14591万平方米,同比下降26.6%;拿地面积TOP50房企拿地总面积11330万平方米,同比下降31.2%;TOP10房企拿地总面积4379万平方米,占TOP100房企拿地面积的30.0%,拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升。

2020年1-4月各梯次房地产企业拿地面积

数据来源:公开资料整理

金牛策略    二、TOP20企业拿地面积梯次分明

金牛策略    从拿地面积来看,可将TOP20企业划分成3个梯队,中国恒大拿地面积超710万平方米,处于第一梯队;绿地控股、碧桂园、新城控股、保利发展、中南置地以及龙湖集团处于第二梯队;13家企业拿地面积位于200-300万平方米之间。

2020年1-4月全国房地产企业拿地面积TOP20

金牛策略数据来源:公开资料整理

    从拿地金额来看,保利发展、香港置地和中国恒大位列前三。2020年1-4月,TOP10企业拿地总额2400亿元,占TOP50企业的37.8%。保利发展和中国恒大奋起直追,跃居拿地榜首位和第三。前三企业拿地金额均在300亿元以上,相差不大,保利发展以微弱优势位居第一,中国恒大以310亿元拿地总金额位列第三。

2020年1-4月全国房地产企业拿地金额TOP20

数据来源:公开资料整理

    三、长三角地区仍是资本追逐的主场

金牛策略    从各城市群拿地金额来看,长三角依旧保持首位,其余三区域不相上下。1-4月,长三角TOP10企业拿地金额1222亿元,位居四区域首位;环渤海、珠三角和中西部TOP10企业拿地金额均突破680亿元,相差不大,珠三角和中西部增长显著。相较拿地金额,中西部TOP10企业拿地面积以1830万平方米位居四区域首位,继续领跑。

    从城市群拿地企业来看,龙头房企均衡布局,表现突出。保利在四区域拿地均有上榜,龙湖和恒大亦出现在三个区域榜单中,绿城、华润置地、新城控股、万科分别出现在两个区域榜单中。龙头房企拿地布局更加均衡,同时,大比例占据各区域榜单,拿地优势明显。

2020年1-4月各城市群房地产企业拿地金额TOP10

环渤海
长三角
排名
企业
拿地金额
拿地面积
排名
企业
拿地金额
拿地面积
1
绿地中国
98
35
1
香港置地
311
109
2
首开股份
91
24
2
招商蛇口
114
67
3
华润置地
80
34
3
阳光城
112
106
4
保利发展
78
70
4
绿地控股
110
254
5
新城控股
63
101
5
新城控股
105
178
6
中海地产
60
13
6
绿城中国
103
102
7
龙湖集团
58
113
7
滨江集团
103
53
8
山西交通控股集团
54
8
8
建发房产
93
46
9
融创中国
54
53
9
万科
90
48
10
中国恒大
44
48
10
保利发展
81
76
合计
680
499
合计
1222
1039
珠三角
中西部
排名
企业
拿地金额
拿地面积
排名
企业
拿地金额
拿地面积
1
中国恒大
126
143
1
中国恒大
93
394
2
上海泰鸣贸易
104
21
2
保利发展
85
203
3
龙光集团
82
91
3
龙湖集团
80
112
4
世茂集团
61
112
4
碧桂园
75
305
5
龙湖集团
56
88
5
中国金茂
73
159
6
保利发展
54
60
6
旭辉集团
64
154
7
中国交建
53
58
7
龙光集团
60
113
8
中骏集团
52
85
8
华润置地
58
74
9
人才安居
49
47
9
中国铁建
53
151
10
广州地铁
29
29
10
万科
52
166
合计
666
734
合计
693
1830

数据来源:公开资料整理

金牛策略    四、一二线城市仍是房企拿地重点,长三角区域部分城市土地成交涨幅度较大

金牛策略    2020年1-4月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交5427亿元,较去年增长39.9%;规划建筑面积TOP10城市成交10809万平方米,同比增长18.1%。其中,上海以870亿元的成交总价位于榜单首位,杭州和北京分别以861亿元和851亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

    规划建筑面积方面,成都以2057万平方米稳居榜首,青岛和西安分别以1248万平方米和1219万平方米紧随其后。值得关注的是,二线城市温州、南京增速分别为178%、139%,增速明显加快,一线城市中上海增幅较大;成交规划建筑面积中占据榜首的成都较去年同期增长71%,长春、唐山增幅较大,分别增长了88%、84%。

2020年1-4月全球土地成交城市排行榜TOP10

排名
城市
成交总价
同比
排名
城市
规划建筑面积
同比
1
上海
870
93%
1
成都
2057
71%
2
杭州
861
1%
2
青岛
1248
48%
3
北京
851
38%
3
西安
1219
-29%
4
南京
572
139%
4
广州
1213
10%
5
广州
516
67%
5
苏州
999
46%
6
苏州
406
-20%
6
杭州
868
-25%
7
福州
358
5%
7
南京
857
-11%
8
成都
355
91%
8
上海
825
25%
9
温州
330
178%
9
唐山
771
84%
10
佛山
308
20%
10
长春
752
88%
合计
5427
39.9%
合计
10809
18.1%

金牛策略数据来源:公开资料整理

金牛策略    五、百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低

    2020年1-4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元,同比下降31%。

2020年1-4月百强房企销售操盘金额入榜门槛及同比

数据来源:公开资料整理

    六、恒大操盘金额和销售面积全面领先

金牛策略    2020年1-4月,恒大和碧桂园发展强势,恒大以微弱的优势领先。操盘金额看,中国恒大与碧桂园均进入两千亿阵营,分别为2102.5亿元与1835.9亿元,万科地产紧随其后,这三家企业形成了明显的断层优势,根据操盘面积看,中国恒大、碧桂园遥遥领先,操盘面积均超过2000万平方米;操盘面积在1000-2000万平方米的仅有万科一家;操盘面积在500-1000万平方米的有3家;500万平方米以下的有14家。

部分房企2020年1-4月销售目标完成情况

排名
企业简称
操盘金额
排名
企业简称
销售面积
1
中国恒大
2102.5
1
中国恒大
2310.4
2
碧桂园
2009.3
2
碧桂园
2309.7
3
万科地产
1835.9
3
万科地产
1147.5
4
融创中国
910.1
4
融创中国
650.1
5
保利发展
885.6
5
保利发展
632.6
6
中海地产
838.1
6
绿地控股
545.2
7
绿地控股
672.6
7
中海地产
463.9
8
龙湖集团
488.7
8
新城控股
386.1
9
世茂集团
466.4
9
金科集团
375.1
10
华润置地
466
10
阳光城
364
11
新城控股
424.4
11
中南置地
304.1
12
绿城中国
414.1
12
华润置地
294
13
金地集团
409.5
13
龙湖集团
287.4
14
中国金茂
399.3
14
建业地产
276.1
15
阳光城
396.3
15
世茂集团
266
16
招商蛇口
388
16
中国金茂
233.9
17
中南置地
352.2
17
富力地产
232.3
18
金科集团
330.9
18
美的置业
217.7
19
旭辉集团
308
19
绿城中国
207.5
20
富力地产
273.1
20
典园集团
207.1

金牛策略数据来源:公开资料整理

金牛策略    七、多数房企销售均价下滑

金牛策略    从操盘金额排在前20名的企业,与去年同期进行比较后发现,七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。其中,降幅较大的为华润置地、中国恒大以及中国金茂,降幅均在15%以上。招商蛇口销售均价逆势上涨,同比增长11.43%。

2020年1-4月操盘金额TOP20企业销售均价同比

数据来源:公开资料整理

    其中,华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比,下滑了15%以上,保利发展下滑程度在10%左右。

    而销售均价出现下滑的主要原因,基本是因为受新冠疫情影响,相关房企在市场上的促销力度持续加强,这导致销售均价水平弱于去年同期。另一方面,这些企业的供货节奏、城市分布和产品结构等因素,也是导致销售均价下滑的原因之一。

    四、4月份房企销售情况有所好转 但前四个月销售完成率显著低于上一年

金牛策略    4月,TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升,11家企业单月业绩同比增长。其中,碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元,在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元,较3月环比增长4.7%。

2020年1-4月百强房企销售操盘金额入榜门槛及同比变动

企业简称
2020年1-4月
2020年4月
单月环比
单月同比
中国金茂
451
190.5
46%
48.9%
中南置地
369.2
153.3
43.7%
-0.5%
正荣集团
292.2
103.4
41.6%
-27.5%
新城控股
505.2
195.4
37%
-8.7%
保利发展
1080
369.8
35.1%
-1.2%
金地集团
450
167.9
29.5%
2.9%
旭辉集团
354
130
28.7%
-17.3%
绿城中国
302
59
21.7%
51.7%
阳光城
450.3
167
10.1%
3.6%
融创中国
958
340.4
6.4%
-13%
中海地产
882.2
272.8
4.8%
9.9%
龙湖集团
602.1
220.5
4.7%
12.5%
中国恒大
2123.7
650
4.5%
11.3%
碧桂园
2115.1
690
4.5%
3.6%
世茂集团
582.6
212.3
-10.9%
40.7%
招商蛇口
554.3
193.2
-12.4%
7.7%
万科地产
1860
481.2
-12.4%
-20%
华润置地
578
188.9
-15.7%
6.2%
绿地控股
708
203
-18.5%
-15.7%
金科集团
413.7
128.8
-21.4%
-34.7%

数据来源:公开资料整理

金牛策略    按照已公布2020年销售目标39家房企,结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算,已公布销售目标的房企前四月销售目标完成率均值为20.06%,相比一季度整体提升了7.65个百分点,但仍不及2019年同期的完成情况。

2019-.1-4和2020.1-4房企销售目标完成率均值情况

数据来源:公开资料整理

    在监测的39家房企中,有18家房企销售目标完成率在均值以上。值得注意的是,仅有一家企业销售目标完成率达到三成以上,而去年同期销售目标完成率在三成以上的企业数量为9家。目标完成率在20%~30%之间的企业数量与去年同期的31家相比,呈现大幅减少态势。去年同期,即使销售目标完成情况垫底的企业,其目标完成率也都在15%以上。而今年,首创置业和绿城中国两家企业前四月的目标完成率还不足15%。

金牛策略    从今年前四月来看,与去年一样,销售任务完成情况最好的房企仍然是九龙仓,其销售目标完成率超过三成,达33.27%。这主要得益于九龙仓最近几年来的主动降速。

    八、2020年房企销售目标谨慎

    截止2020年4月初,已经有40家房企直接或者间接公布了2020年销售目标。尽管大多数企业2020年销售目标较2019年销售成绩有不同程度的增幅,但平均增幅较以往明显缩小。这40家企业2020年销售目标平均增速不足14%,创下近年来的新低。伴随着行业增速放缓,尤其是受新冠疫情影响的时间难以预测,房地产行业不确定性增加,房企纷纷选择谨慎表态。在40家企业中,有34家企业上调了销售目标,1家持平,5家下调。

    值得一提的是,2019年刚刚冲击到千亿的建业地产却将2020年销售目标下调至800亿元,下调幅度20.9%。建业地产董事会主席胡葆森称,3年时间从房地产销售刚刚突破200亿元到跨上1000亿元台阶并不容易,但任何事情都有两面性,3年增长了800亿元的背后也隐藏了高负债、利润低等弊端。

金牛策略主流房企2020年销售目标增速

2019年权益金额排名
公司简称
2020年销售目标增速
2019年权益金额排名
公司简称
2020年销售目标增速
1
中国恒大
8%
22
荣盛发展
5%
2
碧桂园
10%
24
时代中国控股
5%
4
中国海外发展
6%
25
中梁控股
10%
7
融创中国
8%
26
正荣地产
7%
8
华润置地
8%
27
佳兆业集团
14%
9
龙湖地产
7%
28
中国奥园
12%
10
世贸房地产
15%
29
融信中国
9%
11
招商蛇口
13%
30
雅居乐集团
2%
12
金科股份
18%
32
远洋集团
0%
13
新城控股
-8%
36
绿城中国
24%
14
阳光城
-5%
37
新力控股集团
20%
15
中国金茂
24%
42
越秀地产
11%
17
富力地产
10%
43
合景泰富集团
20%
18
龙光地产
20%
48
建业地产
-21%
21
旭辉控股集团
15%
49
建发股份
38%

数据来源:公开资料整理

    目前,虽然我国新冠疫情已基本被遏制,但房地产市场还是存在很多不确定性,房企们要达成之前的销售目标尚需努力。中房研协日前发布的报告指出,二季度房地产行业仍然承压,短期政策主要在企业端支持恢复行业平稳发展、稳定市场预期方面。多数房企资金主要来源销售回款和市场融资,疫情对房企资金链产生冲击,抗风险能力弱的中小房企加速退出市场,头部房企并购增加,推动行业集中度进一步提升。高层近期重申坚持“房住不炒”定位,明确了不会改变房地产调控的基本方向,不会因为疫情导致的经济增长压力下,把鼓励房地产投资投机作为刺激经济增长的手段。

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